近年、企業が所有する土地や建物、施設などの資産を、総合的に管理するファシリティマネジメントの考え方や手法が注目を集めています。
コスト削減やオフィス環境の刷新、従業員のモチベーションアップ、CSR活動への貢献、防災対策など、様々なメリットが期待できます。
今回は企業が行うファシリティマネジメントの概要からメリット、代表的な手法、実施の際のポイントまで、ファシリティマネジメントに初めて取り組む方向けにわかりやすく解説します。
ファシリティマネジメントとは、企業が保有・使用するファシリティ、つまり土地、建物、構築物、設備等の全施設資産と利用環境を、経営戦略として企画し、管理運用する経営活動を指します。
企業がファシリティマネジメントを行う目的として、コスト削減や資産価値の低下の予防、従業員などの施設利用者の生産性向上、CSRの達成などが挙げられます。
特に本社や支社などの業務の中核を成すオフィス拠点の維持管理や最適化は、生産性と将来的な事業成長に直結する意味で、注目されています。
オフィスの維持管理と聞くと、施設や設備管理のイメージが浮かぶかもしれません。ファシリティマネジメントは、そのような従来の施設管理（ビルマネジメント）とは異なります。
大きな違いは、経営戦略に基づいており、経営視点が入っているかどうかという点にあります。また、項目別には次のような違いがあります。
ファシリティマネジメントと施設管理（ビルマネジメント）の違い
| ファシリティマネジメント | 施設管理（ビルマネジメント） | |
|---|---|---|
| 定義 | 経営戦略に基づく施設管理 | 施設・設備管理 |
| 対象 | 全保有資産と設備（インフラ） | 施設 |
| 目的 | 施設や資産の最適化 | 維持・保全 |
| 実施内容 | 施策の実行・管理 | 維持保全のための運用・修繕 |
このように、ファシリティマネジメントは、経営戦略に基づいて必要性が生じて行うものです。特にオフィスを対象とする場合、具体的な目的として、オフィスの維持管理のコスト削減や最適化、従業員のモチベーション向上等が挙げられます。
ファシリティマネジメントを企業が行うメリットには、次の点があります。
ファシリティマネジメントを実施することで、施設の運用や設備・機器の管理などを通じてランニングコストを最適化する機会に恵まれます。例えば、オフィスの空調や照明については、エネルギーの利用料をコントロールすることができるため、省エネやCO2削減といった環境保護にも寄与します。
また、オフィスのレイアウトを最適化することで、スペースの無駄をなくすことでもコスト削減につながります。従業員のパフォーマンスが上がれば、生産性が向上し、長期的なコスト削減にもつながるでしょう。
近年は環境負荷への対策やエネルギーコストの増大により省エネが強く求められています。ファシリティマネジメントによって設備の刷新やコントロールを進め、エネルギー使用量を削減することで省エネを実現します。同時に環境負荷の低減が実現し、企業価値の向上にもつながるでしょう。
固定資産は経年劣化によって、その価値は年々低下していきます。そうした中、ファシリティマネジメントを実施することで、施設や設備の状態を維持することができます。自社で活用するほか、他社へ貸し出したり、売却したりすることで収益につなげられます。
資産価値は活用してこそ発揮されるものです。施設を有効活用するためには、施設の常日頃からの維持管理が重要になります。また、ただの管理だけでなく、オフィスのレイアウトを見直し、改善するといった取り組みは、よりオフィスの有効活用につながります。
オフィスは働く環境としての重要な役割を持っています。オフィス設備の定期メンテナンスや維持管理、最適化を戦略的に進めることで、従業員にとって、働きやすい環境につながり、生産性向上に寄与するでしょう。
ファシリティマネジメントを適切に実施することは、CSR（社会的責任）の達成にも寄与します。例えば省エネ機器を導入することは、環境負荷低減につながります。また快適で働きやすい職場環境の整備を進めれば、持続可能な働く環境を整備することができ、ステークホルダー全体に良い影響をもたらします。その結果、企業価値の向上につながるでしょう。
ファシリティマネジメントを実施する際には、次の3つのレベルがあり、「経営→管理→日常業務」へと計画を実行へ進めていくことが重要です。
まずは、経営視点で総括的な戦略と方向性を定めます。すべての施設や設備を対象にし、組織においてファシリティマネジメントをどのように進めていくかの方針とともに具体的な計画に落とし込んでいきます。管理と日常業務を行う前提となります。
管理レベルとは、経営レベルで定めた方針や計画を管理の視点で実行するレベルです。例えば、コスト削減が方針の一つに含まれている場合は、省エネ設備の導入検討など設備の見直しや、コストの無駄の発見などが必要です。具体的な施策を現場の日常業務へ指示するのも、管理レベルが担います。
日常業務では、具体的に設備の整備や点検、清掃、修理などを定期的に行います。また管理者の指導のもと、リーダーは、作業員に対して教育する機会も設けられるでしょう。
基本的には「経営→管理→日常業務」の流れで進めていきますが、場合によっては現場レベルの問題を管理へまた経営レベルへ伝えていく必要があることも出てきます。そのようなボトムアップの取り組みは、現場のリアルな課題を解決する好機です。
ファシリティマネジメントの代表的な手法を見ていきましょう。
施設や設備を定期的にメンテナンスすることは基本的な取り組みです。設備は経年劣化を避けられないため、常に点検管理し問題なく利用できるようにするとともに、資産価値の維持にも努める必要があります。早期に修理等で問題が解決されれば、大きな修繕コストを避けられることもあります。
オフィスの設備や環境を定期的に見直し、コストの無駄や非効率な業務、環境などを発見することで、有意義なオフィスリニューアルやレイアウトの変更に寄与するでしょう。
環境負荷低減の取り組みは、経営的にも喫緊の課題といえます。また省エネ設備の入れ替えやエネルギー使用量のコントロールなどは、ファシリティマネジメントにおいて特に重要な取り組みです。
施設や設備は、災害や事故等に備えてセキュリティ性を高め、また防災対策を進めることが事業継続のためにも重要な取り組みです。
例えば、施設に顔認証の入退室システムを導入すれば、施設そのもののセキュリティ性が向上し、従業員にとって働きやすい環境作りにも寄与します。また防災設備の設置や防災訓練の実施なども有効な施設を守る施策です。
実際にファシリティマネジメントを進めるにあたって、企業はどのように取り組むべきかポイントをご紹介します。
ファシリティマネジメントを進める際には、計画的に経営視点を盛り込みながら総合的な管理を進める必要があります。
ただの施設・設備の維持管理ではないことから、専門知識が求められます。効率的に成果を出すには、専門業者に委託するもしくはサポートを受けるのが一般的です。最適な事業者を選定することで、自社の資産の価値向上につながるでしょう。
ファシリティマネジメントを実施するには、必ずしも資格などは必要ありませんが、より専門的かつ効果的に進めるには、社内で「認定ファシリティマネジャー」という資格を取得することも一案です。公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会が認定するもので、ファシリティマネジャーの基本的要素が試される、知識や業務、技術や論述の試験となります。
ファシリティマネジメントを進める際には、PDCAサイクルを回す体制作りが重要です。はじめに戦略や計画を行った後プロジェクト管理を進め、運営を維持する具体的な業務に進みます。実施後は評価を行い、当初立てた戦略や計画に基づく目標を改善し、新たに策定した改善計画に基づき改善策を講じていきます。その後、また評価を行い、改善策の実施などを繰り返してきます。このようなPDCA運用を重ねることで、最適化されていきます。
ファシリティマネジメントは、コスト削減や資産価値の保持や施設利用者の生産性向上、CSR達成など、さまざまなメリットが期待できる経営活動の一つです。成果の出る取り組みを進めるためには、専門的な知識が問われることがあります。
もしお困りの際には三機工業におまかせください。オフィス建築や移転、レイアウト変更を専門とするプロフェッショナルチームがワンストップでサポートいたします。コンサルティングによるワークスペースの最適化によって働く方々の快適さと生産性向上を実現いたします。
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